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Ce que vous devriez savoir AVANT d’acheter une maison devant être rénovée

Une maison pourra être vendue uniquement si elle se situe favorablement dans le marché dans lequel elle se trouve, ce qui signifie que peu importe les améliorations apportées ou le montant ayant été investi dans ces améliorations, une maison se vendra au prix pour lequel la majorité des acheteurs sont prêts à payer.

Avant de décider que votre prochaine maison en sera une nécessitant plusieurs rénovations, vous devriez faire vos devoirs quant à ce qui impliquerait ce choix d’acheter une telle maison. Plusieurs acheteurs potentiels tendent à avoir une vision améliorée du processus et se retrouvent finalement en état de choc lorsqu’ils sont confrontés à la dure réalité. Les maisons nécessitant des réparations peuvent souvent représenter une aubaine, mais certains points doivent être pris en compte par les acheteurs avantque ceux-ci présentent une offre sur ce type de maisons.

Mythe no 1…

Je peux trouver et acheter sur le marché immobilier une maison détériorée qui me coûtera des dizaines de milliers de dollars de moins que la moyenne des maisons, en y apportant des améliorations et réparations afin de la vendre par la suite au plein prix ou à un prix plus élevé.

Fait no 1…

La plupart des propriétaires désirent vendre leur maison nécessitant des rénovations en étant bien conscient qu’ils devront procéder à l’inscription de leur maison à un prix tenant compte des coûts à investir dans les travaux de rénovation afin que la maison retrouve sa condition originale. Le prix demandé pour ce type de propriété est en général calculé de façon à ce que les économies faites sur le prix fixé en-dessous du prix du marché équivaille au montant d’argent que l’acheteur devra débourser en terme de rénovations nécessaires. Apporter des améliorations esthétiques à la maison, ou encore dépenser pour de la finition haut-de-gamme n’est pas inclus dans ces calculs et vous devriez être prudent et voir à ne pas dépenser plus qu’il ne le faut pour les rénovations au point où vous ne serez pas en mesure d’avoir un retour sur votre investissement.

Mythe no 2…

Lorsque je décide d’acheter une maison nécessitant des réparations, je n’ai pas à me casser la tête avec des coûts supplémentaires reliés à l’inspection de la maison puisque je suis conscient de l’achat que je réalise.

Fait no 2…

Une inspection devrait toujours être incluse dans une offre d’achat et contrat de vente, et celle-ci est d’autant plus importante lorsque votre intention est d’acheter une maison à rénover. Des problèmes de structure ne sont généralement pas visibles pour les personnes non-expertes, et dans ce cas vos dépenses en terme de réparations seront encore plus importantes que les réparations évidentes auxquelles vous vous attendiez. Les inspecteurs de maison, en plus de vous révéler les défectuosités qu’ils découvrent, peuvent également vous donner une bonne idée des coûts reliés aux réparations.

Mythe no 3…

Il vaut mieux payer beaucoup moins en achetant une maison à rénover dans un secteur indésirable, que de payer plus pour une maison comparable dans un meilleur quartier.

Fait no 3…

La plupart d’entre nous avons déjà entendu l’énoncé : les trois détails les plus importants auxquels il faut porter une attention particulière lors de l’achat d’une maison sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement! Même si cet énoncé se veut simpliste et qu’il s’agit d’une règle simplifiée pour l’achat d’une maison, il souligne l’importance à accorder à l’emplacement de votre nouvelle maison. Procéder à l’achat d’une propriété nécessitant des réparations dans un quartier désirable sera au départ plus dispendieux, mais vous serez récompensé par une paix d’esprit et un retour plus élevé sur votre investissement lors de la vente, ce qui n’est pas négligeable.

Mythe no 4…

Une fois les réparations effectuées, je peux revendre la propriété pour le double du prix investi.

Fait no 4…

Une maison se vendra uniquement si elle se positionne favorablement dans le marché dans lequel elle se trouve, ce qui signifie que peu importe les améliorations apportées ou le montant investi dans ces améliorations, une maison se vendra uniquement au prix pour lequel la majorité des acheteurs sont prêts à payer. Des facteurs doivent donc être considérés lorsque vous calculez votre éventuel retour sur votre investissement.

1. L’emplacement : quel est le type de quartier dans lequel se retrouve la maison?
Le quartier dans lequel se retrouve la maison vous en dit long sur le type d’acheteurs qui seront attirés par votre propriété lorsque vous déciderez de vendre. Par exemple : un secteur constitué en majorité de premiers acheteurs attirera des personnes ayant un budget limité, ceux-ci recherchant une maison abordable avant tout – incluant une finition de qualité de la propriété et de magnifiques jardins et arrangements paysagés.

2. Les voisins : comment sont les maisons voisines?
Une magnifique demeure entourée de maisons négligées se vendra pour beaucoup moins qu’une magnifique demeure entourée de maisons bien entretenues.

3. Les environs : quelles sont les caractéristiques environnantes?
Les acheteurs sont prêts à payer d’avantage pour une maison se situant dans un lieu calme mais détenant tout de même quelques commodités. Peut-être trouvez-vous commode d’être situé près d’une école, mais plusieurs acheteurs potentiels élimineraient un tel emplacement dû au niveau de bruit élevé associé à la présence de centaines d’enfants excités, et par le trafic occasionné par les autobus scolaires et par les parents qui viennent mener et chercher les élèves.

 Mythe no 5…

Je ferai beaucoup plus d’argent en transformant une propriété familiale en des logements pouvant accueillir plusieurs familles.

Fait no 5…

Bien qu’une partie de cet énoncé soit vraie, il se peut que ce soit impossible à réaliser. La plupart des villes ont des règlements de zonage très stricts qui dictent non seulement l’occupation maximale autorisée dans un secteur donné, mais aussi la grandeur et la conception voulue d’une nouvelle construction ou d’ajouts à une structure existante.

 

Une fois que vous avez fait vos recherches et que vous avez pesé les pours et les contres reliés à l’achat d’une maison à remettre à neuf, si vous décidez que ce choix en est un approprié pour vous, assurez-vous de bien comprendre les chiffres reliés à une telle décision.

1. Déterminez le prix de la maison à rénover
2. La moyenne des prix des récentes ventes de maisons comparables (en bon état)
3. L’estimé des coûts de réparation provenant d’une source fiable (par exemple d’une compagnie de rénovation vous ayant été référée)
4. Prévoyez un montant que vous garderez pour les réparations imprévues (en général, il s’agit de la moitié de l’estimé total)
5. Les dépenses reliées à la vente (frais de courtier, frais de notaire et coûts du contrat de vente)
6. Le profit désiré versus le montant du profit actuel

Par exemple :

1. 200 000$ = prix de la maison à rénover
2. 255 000$ = moyenne des prix
3. 25 000$ = estimé des coûts de réparation
4. 12 500$ = réparations imprévues
5. 17 000$ = dépenses reliées à la vente
6. 20 000$ = profit désiré versus profit actuel

Profit de 500$

Si votre intention était d’acheter la maison de notre exemple précédent, procéder aux réparations et immédiatement la mettre en vente vous rapporterait 500$. Si votre intention était plutôt d’acheter la même maison mais de l’habiter quelques années avant de la vendre, vous devriez vous attendre à un meilleur profit pour ces 2 raisons :

• Premièrement, historiquement parlant, le marché de l’immobilier a tendance à être à la hausse avec le temps, ce qui signifie que votre prix anticipé doit être plus élevé – vous permettant ainsi de réaliser un meilleur profit.

• Ensuite, l’argent que vous auriez déboursé en vivant ailleurs – sans aucun retour – est de l’argent investi dans votre hypothèque.

Avec tout investissement, rien n’est garanti. Alors que vous faites vos recherches afin de financer une maison, rappelez-vous que le marché immobilier a connu des périodes creuses dans le passé. N’allez jamais au-delà de vos capacités financières.

Notez que les calculs présentés le sont à titre d’exemple seulement. Le prix des maisons, les coûts de réparation ainsi que les coûts reliés au processus de vente vont varier d’un secteur à l’autre. Il est recommandé pour les acheteurs que ceux-ci s’informent à propos des coûts locaux et des restrictions légales avant d’acheter.